广州天河区长福路207号,一度被视为广州智汇集团有限公司(下称“智汇集团”)的福地,其最早的长兴·智汇PARK创意产业园便坐落于此。10年前,刚从澳洲留学归来的谭浚伟还未来得及规划自己的事业,便在父亲的安排下一头扎进了写字楼租赁生意里。

受国外孵化园区的启发,谭浚伟打算拿承租到手的写字楼做场试验,先投入一笔钱把其中两栋改造升级了一番,没想到出租率竟出奇的高。这让谭浚伟有了大干一场的底气,“智汇PARK”系列创意产业园区也随之应运而生。

如今,智汇集团已经成为一家业务涉及创意产业园区工程建筑、物业管理和运营服务的综合服务提供商。从长兴项目的星星之火,到形成5个园区50万平方米的燎原之势,智汇集团10年间服务的企业超千家,所创造的GDP产值超50亿元。

始于城市旧改、根植于产业升级,智汇集团的十年蜕变,见证和参与了广州城市更新升级的全过程。智汇集团开启的“公园式办公”模式,也开创和引领了粤派产业孵化的新格局。在寸土寸金的广州中心城区,智汇集团通过盘活低效闲置的旧园区、旧厂房与村集体物业,为新旧动能转换找到了新空间,有效助力了广州催生出更多新产业、新技术与新业态。

“智汇集团今天的成绩,一定是长期主义的胜利——我们长期思考如何更好地服务客户、如何帮助政府更精准地制定政策、如何更好地赋能产业转型升级。尤其是新冠肺炎疫情发生后,我们能够迅速调整战略,保持目前90%的出租率,已经证明了智汇的价值。”智汇集团董事长谭浚伟说。智汇集团十年“奋进路”:深耕广州城市升级热土,赋能超千家企业高质量成长(图1)

“反其道而行做减法”

提及智汇PARK,多数入驻企业的第一印象是环境优美。

智汇PARK系列创意产业园无一例外坚持了“办公就在公园里”的设计运营理念,以低密度、高绿化的公园式环境打造城市中的办公新绿洲。其园区往往闹中取静、融通自然,园外华街喧哗、园内高雅静谧,一草一木塑造出庭院叠境之美。

中数通信息有限公司(下称“中数通”)是国内领先的电信运营商移动与互联网增值业务的服务提供商,在软件开发、增值运营、系统集成、云运营服务等领域拥有超过20年的经验积累。2013年,因业务发展迅速,中数通亟需寻找更大的办公场所。

“当我第一次走进元岗智汇PARK时,就被园区庭院式的景观深深吸引力,毅然成为了园区第一批入驻企业,一待就是8年。”中数通企业发展部经理吴迪对此印象颇深。

“PARK就是公园,智汇当时就是抱着要打造一个公园的初衷来做产业园。”谭浚伟在澳洲留学时,曾对Office Park园区印象深刻,“类似阿迪达斯、7-11一类的世界500强企业,没有选择市中心高大上的写字楼办公,反而更钟情于低密度园区,这对我启发很大。”

谭浚伟预想到,随着城市的快速发展,空间资源越来越稀缺,低密度的空间会越来越受欢迎。“当所有的同行都在拼命做加法的时候,我们反其道而行之,一直做减法。”

按照他彼时设计的经营理念,智汇PARK并非过分追求短期收益,一味增加出租面积,而是坚持长期主义,以“舍得”的态度打造产品。例如,当整个园区面积超30万平方米体量时,园区的公共空间高达7万平方米,这20%左右的面积没有创造租金,而是被打造成了共享空间供客户免费使用。

据了解,智汇PARK园区至今仍在不断做减法,每年收回一些单元,将其打造成新的公共空间开放出来。棠下智汇PARK为了让园区内的客户可以享受更多的自然环境,切割掉了1700平方米的楼板面积,直接让自然光与风直接投入办公区域。虽然对外出租的面积减少了,但来自客户的认可增加了。

吴迪讲述中数通在入驻园区前,智汇PARK并没有篮球场、羽毛球馆、食堂等公共服务设施,但这些都是客户员工满意度的重要因素,园区采纳了公司的意见,迅速调整了原来的设计,增加了前述公共服务设施。

“十年前,大家都不懂如何系统性地分析市场需求,未来产品如何打造、未来发展趋势如何,完全是摸着石头过河,一步步摸索出今天‘公园式办公’的模式。”谭浚伟至今仍然记得,因为不清楚市场对此类园区的接受度如何,把第一份合同的价格定在了55元/平米。

事实证明,做减法的策略是对的。智汇PARK园区一度创造了200元/平米租金的最高记录,达到了珠江新城写字楼的价格,优质企业纷至沓来,开创了“村改创”行业先河。

“园区、政府与企业是密不可分的共同体”

在智汇集团跨越式发展的十年中,智汇PARK园区内的企业也在迅猛发展。

第一批入驻元岗智汇PARK的中数通,一路在园区迭代升级、发展壮大,如今已是软件和信息服务产业领域龙头企业;广东景泽生态环境股份有限公司(下称“景泽环境”)从一家创立之初仅有数人的园林工程公司,在园区实现了转型升级,逐渐成长为一家专门从事黑臭河道生态修复、农村生活污水治理和水体生态系构建的高科技环保企业。

国内著名的美业服务平台美甲帮,入驻园区后实现了快速发展,办公面积从几百平米飙涨至4千平米,员工规模与市场覆盖率实现了几何倍增式的增长;广东铭太科技有限公司(下称“铭太科技”)入驻园区后,也从一家籍籍无名的软件公司快速迭代为中国审计监管信息化行业内少有的产品线全、覆盖面广的高新技术企业,如今已成为中国审计监管信息化的先行者和领航者。

而误打误撞进入行业的谭浚伟,开始思考智汇集团十年的发展历程。“我是幸运的,很大程度上讲,智汇集团是历史造就的产物。”

智汇集团创业初期,恰巧遇到全国创新创业热潮,广州领全国之先,包括华南理工大学、华南农业大学的教授、学生走出校门创业,而彼时村集体物业已经走到了转型升级的关键时刻,产业园区或孵化器的出现,恰逢赶上了时代大机遇。

广州天河区自2014年起,开始大力扶持创新创业,计划每年改造50万平方米,打造“村里的众创空间”。起步并扎根天河区的智汇集团成了最直接的受益者。

在天河区科技工业和信息化局局长宋爱平印象中,她第一次与智汇PARK结缘也是在2014年。“我当时带着科工信局创新服务中心的团队到园区宣传科技创新、产业服务政策时,智汇PARK的运营团队对孵化仍没有概念。”宋爱平花了1个小时时间对运营团队做了科普,为智汇集团坚定打造化科技创新载体空间的定位“种了草”。

在政府与园区的合力下,“创客”“城中村”这两个看似毫不搭界的词,偏偏产生了奇妙的化学反应。天河区区别于当时城市更新政策以拆除重建为主的模式,选择了一条村级工业园微改造综合提升的新路子。

2017年,在寸土寸金的城市中心城区,天河区先行先试率先出台了《天河区关于利用村(社)集体物业打造众创空间和孵化器的工作指引(试行)》政策体系。政策给了园区信心,调动了投资积极性,天河区的孵化器和众创空间总数在2020年飙涨至208家。

宋爱平直言,以智汇PARK为代表的园区,经过10年沉淀,探索出了一条具有天河特色的大孵化器战略模式。“大孵化器战略实现了多方共赢。”

一方面,脏乱差的环境得到了整治,政府依托园区引入了更多优质企业,在产值、税收与就业人口上都有了不同程度的提升,村集团的收入增加了,周边的居民有了休闲娱乐的公共空间,更重要的是新兴产业、创新人才等要素高度汇聚,推动了当地产业转型升级。

“企业的成长离不开政策土壤,当然也不离开园区的悉心呵护。”宋爱平将园区、政府与企业的关系形容为密不可分的共同体,尤其是园区要发挥桥梁与枢纽作用。园区要将企业的实际运营状况反映给政府,以致政府制定出更具针对性的扶持政策。

智汇集团就是一个赋能城市与产业的典型样本。目前,智汇PARK5个园区入驻企业超500家,其中上市公司4家,高新技术企业58家,广东500强或以上分公司、子公司5家,港澳台企业7家,外资企业8家,研发机构5家。同时,智汇PARK园区内就业人高达10000多人,领军人才3位,园区企业创造的总产值超50亿元。

“智汇更乐意去搭平台、建生态”

总结十年的发展,谭浚伟认为“很多创新都是被时代逼出来的”。2017年后,智汇集团进入了快速发展期,短短三年时间园区体量扩大了三倍,行业竞争也愈发激烈。“早些年,智汇PARK凭借超前的设计理念赢得了竞争优势,但公园式的办公环境很容易模仿,到今天很多同行都在模仿我们的风格,这意味着它不再是我们唯一的竞争力。”

以智汇PARK举行的企业主题沙龙为例,智汇集团在发展过程中创新摸索出一种打造园区生态的新路径。园区内的企业多以中小科技型企业为主,虽然行业不同,但面临很多共性问题:一是人才招聘难,二是企业在成长中融资难、创新难。

智汇集团围绕这两大类问题,为园区内企业提供了多元化服务。

吴迪表示,中数通在发展过程中遇到的最大问题即如何做好人才的“选用育留”,企业每年都需要招聘百人规模。智汇集团发现,每天都有不同类型的人才进入园区面试,园区尝试把每位前来面试的人推介给合适的企业,中数通相对也获得了更多招聘的机会。

景泽环境董事长谢俊仁对于园区举办的一场企业融资沙龙活动印象深刻。2017年,景泽环境的营收规模一直难以突破,遇到了融资难题。“通过这场融资沙龙,我们接触到了中国银行,并获得了300万元的融资,这笔钱一下子补上了我们的资金链缺口,从8000万元营收直接做到了1.3亿元。”谢俊仁感慨万分。

美甲帮CEO黄炎腾则在智汇PARK组织的跨行业沙龙上找到了新机遇。“美甲帮目前是全国最大的美甲垂类社区,线下拥有全国最大的美甲培训机构,但作为互联网公司,我们在线下管理方面是短板。”在跨行业沙龙上,黄炎腾发现园区内一家教育机构,长于线下管理,培训体系非常严谨,于是双方很快实现了强强联手。

2020年新冠肺炎疫情发生后,智汇集团的业务受到了冲击,园区内的企业出现退租状况,新项目的出租量也仅有往年的40%左右。“我门这个时候就发现,大部分企业在退租时都比较干脆,这意味着我们此前提供的物业服务,并未与企业建立更多粘性。”谭浚伟认为,智汇集团的转型迫在眉睫,“我们开始思考,除物业服务外还能为客户带来什么价值。”

2021年,智汇集团的一大变化就是,开始对入园的企业进行筛选。“以前我们只看租金价格,价高者进;现在我们宁愿为了优质企业降低租金门槛。这样甄选优质企业的目的在于,为园区搭建生态,有了生态优质企业会更加集聚和抗风险。”谭浚伟说。

谭浚伟透露,未来智汇集团更希望以品牌咨询的方式进行模式输出,利用自身累积十年的经验,到更多内陆城市开拓新市场。

宋爱平认为,天河区正探索通过村级工业园改造和工业上楼,盘活中心城区有限的土地资源,大力发展都市工业。“智汇PARK未来的运营团队,一方面要向专业化、品牌化甚至国际化迈进,一方面要加快向数字化智慧化转型,辐射带动更多产业与企业转型升级。”

吴迪认为,园区的数字化转型还有一段很长的路要走,园区可以搭建平台,与外面的资源、协会、政府、大平台公司等对接,够借专业力量服务企业。届时,智汇PARK就能够发挥桥梁与枢纽的作用,促进园区内不同企业间、不同行业间共享合作。

当下,作为产城一体化的重要方向,以城市为载体、以产业为保障的产城融合模式日益受到关注。以产促城、以城兴产,产城融合不仅驱动着城市空间价值的提升,更为产业、城市、居民三者协调发展提供了新思路。

谭浚伟表示,接下来智汇集团将继续以赋能城市与产业为核心,更多参与到政府的城市更新与产业发展中去。“通过城市微改造等服务增加更多产业空间供给,为城市产业转型升级、促进产城人融合发展提供更大贡献。”

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